Ekonomiczne aspekty odbudowy Pasażu Gansa

Druga wojna poczyniła duże spustoszenia w zabudowie historycznej Przemyśla. Rozważania na temat celowości przywrócenia niektórych z nich nie mogą przejść obojętnie obok licznych aspektów, jakie posiada nieruchomość. Historycy sztuki, architekci, urbaniści miłośnicy starej zabudowy  prowadzą interesujące dyskusje - i to nie tylko w naszym mieście - na  temat celowości rekonstrukcji zburzonych budynków.  Wiele argumentów w tak prowadzonej dyskusji ma charakter historyczny, odzwierciedla pewne ogólne trendy panujące w ochronie zabytków lub jest  odbiciem osobistych emocji dyskutantów.

Dwa zasadnicze obozy, jakie wyłaniają się z tej dyskusji to z jednej strony zwolennicy szerokiego, można powiedzieć bezwzględnego wprowadzenia nowoczesnej architektury w zabytkowe dzielnice miast i obóz drugi to obrońcy daleko idącego poszanowania historycznej spuścizny preferujący, tam gdzie to możliwe, odbudowę utraconych obiektów. Jedni i drudzy próbują przekonać do swojego stanowiska przy pomocy argumentów, których źródłem  są przekonania estetyczne adwersarzy. Tylko na marginesie pojawiają się zagadnienia ekonomiczne ze szkodą dla szans realizacji poszczególnych koncepcji.

Panuje przekonanie, że restytucja obiektów jest przedsięwzięciem mniej opłacalnym z finansowego punktu widzenia niż budowa nowych obiektów użytkowych i generalnie jest mniej dochodowa. W tym miejscu chciałbym przyjrzeć się nieco bliżej temu zagadnieniu w stosunku do nieistniejącego dzisiaj budynku na Placu Legionów zwanego Pasażem Gansa. Ze względu na wstępną fazę rozważań nie można pokusić się o dokładne wyliczenia a jedynie przedstawić pewne ogólne szacunki, które wymagałyby dalszego pogłębienia w przyszłości.

Przy przewidywaniu rentowności inwestycji na pierwszym miejscu należy uwzględnić lokalizację. Pasaż znajduje się we ścisłym centrum miasta w bezpośredniej bliskości dworca kolejowego i autobusowego. Ulica Mickiewicza na tym odcinku ma charakter ciągu handlowego i charakteryzuje się bardzo dużym natężeniem ruchu pieszego. Już podjęte prace mające na celu rewitalizację dworca kolejowego zwiększą dodatkowo atrakcyjność położenia. Również w przyszłości należy się  spodziewać wzrostu znaczenia nowoczesnego transportu kolejowego. Pasaż znajduje się w dogodnym miejscu ulicy Mickiewicza przed wąskim gardłem, jakim jest Plac na Bramie i posiada bardzo dogodny dojazd od wschodniej strony miasta. W przewidywanej przyszłości nie jest możliwe wyłączenie tego odcinka ulicy Mickiewicza z ruchu kołowego i dlatego dogodny dojazd samochodem pozostaje zapewniony. W nieco dalszym otoczeniu znajdują się budynki sądu, poczty, siedziby banków, muzeum i strefa Starego Miasta wyłączona z ruchu kołowego( ulice Kazimierzowska i Franciszkańska) oraz budynki administracji samorządowej. Nieruchomość znajduje się w strefie ochrony konserwatorskiej, a słabością tej lokalizacji jest bez wątpienia niedostatek miejsc parkingowych, temu jednak można zaradzić.

W Studium Uwarunkowań i Kierunków  Zagospodarowania Przestrzennego Miasta  Przemyśla zaktualizowanego w lutym 2006 obszar, na którym znajduje się planowana inwestycja to kwartał nr I. - 3 Przedmieście Lwowskie (fragment ściśle związany ze strukturą staromiejską) i jako dopuszczalne funkcje wymienia się usługi miejskie i ponadlokalne w zakresie kultury, handlu, gastronomii, turystyki, komunikacji, co pozwala na realizację o jednoznacznie komercyjnym charakterze.

Podsumowując lokalizację planowanej nieruchomości można powiedzieć, że jest ona wyjątkowo korzystna dla inwestycji o charakterze usługowo - handlowym. Wykorzystuje istniejące już przyzwyczajenia i nawyki mieszkańców miasta do robienia zakupów i korzystania z usług w tej części miasta, dodatkowo korzysta z dużego ruchu osób spoza miasta. Takich atutów nie posiadają nowe inwestycje zlokalizowane na obrzeżach miasta.

Dziś trudno ocenić dokładną wielkość powierzchni użytkowych i techniczne właściwości restytucji pasażu Gansa. Posługując się przybliżonymi wartościami można przyjąć, że w obrębie rekonstrukcji wyglądu zewnętrznego można zrealizować, wykorzystując dogodne warunki terenowe dwie kondygnacje podziemne przeznaczone na parking. Powierzchnia zabudowy kondygnacji znajdujących się całkowicie pod ziemią mogłaby wynosić około 2080 m2, ze względu na możliwość zabudowy podziemnej w granicach działki. Daje to możliwość umieszczenia na kondygnacji  67 miejsc parkingowych, razem 134. Budynek realizowany w historycznej bryle zewnętrznej może posiadać trzy kondygnacje, parter i dwa piętra. Zachowanie zewnętrznego wyglądu mocno ogranicza możliwości adaptacji poddasza na cele użytkowe. Stąd przyjęto dla parteru i dwóch pięter powierzchnię przeznaczoną pod wynajem po 1145 m2 i dla poddasza połowę tj. 570 m2

Gdyby dokonać bardzo teoretycznej wstępnej analizy finansowej obiektu to po stronie kosztów inwestycji można spróbować przyjąć następujące wskaźniki:

Po uwzględnieniu dodatkowych trudności ze względu na budowę w gęsto zabudowanym terenie oraz ograniczenia zastosowania nowoczesnych technologii prowadzenia prac budowlanych wynikające z konieczności odbudowy bryły zewnętrznej w jej pierwotnej formie można przyjąć, że koszt inwestycji nie przekroczy  44 000 000 zł.

Do dalszych rozważań przyjmujemy najbardziej uproszczony model dochodów i wydatków związanych z nieruchomością w cenach stałych bez dyskontowania i kapitalizacji, który jednak pozwala na wyrobienie ogólnego poglądu na temat opłacalności inwestycji.

Wstępna analiza rynku potencjalnych klientów dla poszczególnych segmentów budynku pozwala na następujące szacunki po stronie rocznych przychodów

Koszty bieżące oszacowano na 168 624 zł.
W efekcie końcowym uzyskujemy dochody netto przed podatkiem dochodowym w wysokości 2 922 584 zł.
Zakładając dalej wzrost wartości nieruchomości w długim okresie czasu na ostrożnym poziomie 2% otrzymujemy stopę zwrotu w przybliżonej wysokości około 8,6%.
Okres zwrotu inwestycji wynosi zatem około 15 lat.

Jakie  wstępne wnioski można wyciągnąć z tej wybitnie uproszczonej analizy finansowej oraz jakie uwagi są niezbędne do jej lepszego zrozumienia?

Po pierwsze przeprowadzona została w sposób ostrożny z unikaniem optymizmu po stronie przychodów i ze zdrowym pesymizmem po stronie kosztów inwestycji.
Nawet przy tak ostrożnym podejściu restytucja pasażu mogłaby być dochodowym  przedsięwzięciem!
Po drugie  stosunkowo niska stopa zwrotu i co za tym idzie piętnastoletni okres zwrotu może się wydawać mało atrakcyjny, ale jest on w pełni kompensowany ogromnym bezpieczeństwem inwestycji wynikającym z absolutnie pierwszorzędnej lokalizacji. Po okresie zwrotu inwestor pozostanie z obiektem  mającym zapewnione stabilne przychody, którego wartość będzie rosnąć.
Dlatego dla inwestora szukającego stabilnych zysków w długim okresie czasu i dużego bezpieczeństwa przedsięwzięcia odbudowa pasażu Gansa z zachowaniem jego zewnętrznej historycznej bryły jest atrakcyjnym przedsięwzięciem przynoszącym równocześnie ogromne  korzyści całemu miastu. Projekt taki byłby ogromnym krokiem w przywróceniu całemu fragmentowi miasta jego utraconych walorów urbanistycznych przy równoczesnych korzyściach ekonomicznych.

Antoni Trojanowski

Prezentyujemy udostępnione przez Politechnikę Rzeszowską wizualizacje Pasażu Gansa pięknie wpasowującego się w okliczną zabudowę nie bez powodu - ten budynek przecież tu istniał.

Zapraszamy do dyskusji na ten temat na naszym forum dyskusyjnym

Powiązane artykuły:

• Hotel "ROYAL" na przeciwko Dworca Głównego PKP
• Żydowskie miasto
• Wizualizacja i propozycja odtworzenia dawnej dzielnicy żydowskiej w Przemyślu